Kentsel dönüşüm süreci çoğu zaman tek bir teknik incelemeyle başlar: binanın riskli yapı olup olmadığının belirlenmesi. Riskli yapı tespiti, yapının deprem gibi bir afet karşısında yıkılma ya da ağır hasar görme riski taşıyıp taşımadığını bilimsel ve teknik verilere dayanarak ortaya koyan çalışmadır. Bu tespitin sonucu, binada yaşayanlar ve malikler için sonraki adımların tamamını belirler.
Bu yazıda riskli yapı tespitinin ne olduğunu, kimlerin başvurabildiğini, sürecin genel hatlarıyla nasıl işlediğini ve değerleme çalışmasından farkını anlatıyoruz. Mevzuat ve uygulama ayrıntıları zaman içinde güncellenebildiği için başvuru öncesinde ilgili idareden güncel bilgi almanızı öneririz.
Riskli Yapı Ne Demektir?
Mevzuatta riskli yapı; afet riskli alan içinde ya da dışında bulunan, ekonomik ömrünü tamamlamış ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı bilimsel ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı olarak tanımlanır. Bu tanım, yapının yaşından çok taşıyıcı sisteminin mevcut durumuna odaklanır.
Yani eski bir bina her zaman riskli değildir; yeni sayılabilecek bir binada ise malzeme ya da uygulama kusurları nedeniyle risk tespit edilebilir. Karar, yerinde yapılan incelemeler ve laboratuvar sonuçları üzerinden verilir.
Kimler Başvurabilir?
- Malikler: Binadaki bağımsız bölüm maliklerinden biri ya da kanuni temsilcisi, masrafları kendisine ait olmak üzere başvuru yapabilir
- İdare: Bakanlık ya da yetkilendirdiği idareler de gerekli gördükleri yapılarda tespit yaptırabilir
Başvuru, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından bu iş için lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlara yapılır. Tespiti yapacak kuruluşun lisansının güncel olup olmadığını Bakanlığın kayıtlarından kontrol etmek yerinde olur.
Riskli Yapı Tespiti Nasıl Yapılır?
- Başvuru ve belgeler: Malik, tapu ve kimlik bilgileriyle lisanslı kuruluşa başvurur; varsa binanın projeleri de sunulur.
- Yerinde inceleme: Binanın taşıyıcı sistemi incelenir; kolon ve kirişlerden numune alınması, donatı tespiti ve ölçüm çalışmaları yapılır.
- Laboratuvar ve analiz: Alınan numuneler test edilir, sonuçlar yapının taşıma kapasitesine ilişkin hesaplarda kullanılır.
- Raporun hazırlanması: İnceleme sonuçlarına göre binanın riskli olup olmadığını gösteren rapor düzenlenir.
- İdare kontrolü ve tapuya bildirim: Rapor ilgili idarece incelenir; uygun bulunursa tapu müdürlüğüne bildirilir ve tapu kaydına riskli yapı şerhi işlenir.
Tespitin ardından maliklere bildirim yapılır ve sonuca itiraz edilebilir. İtirazlar teknik heyetlerce değerlendirilir. İtiraz süreleri ve usulü mevzuatta belirlendiği için bildirim alındığında bu konuda hızla bilgi edinmek önemlidir.
Tespit Sonrasında Süreç Nasıl İlerler?
Riskli yapı kararı kesinleştikten sonra binanın yıkılması ve yeniden yapılması gündeme gelir. Malikler, yeni yapının nasıl yapılacağı, müteahhit seçimi ve yeni projedeki dairelerin paylaşımı gibi konularda karar almak durumunda kalır. Bu kararların hangi çoğunlukla alınacağı ve karara katılmayan maliklerin paylarının nasıl değerlendirileceği mevzuatta düzenlenmiştir.
Bu aşamada değerleme çalışması önem kazanır. Mevcut dairelerin ve arsa paylarının değeri, yeni projedeki dairelerin dağıtımı ve karara katılmayan payların satışı gibi konular bağımsız değer tespitine dayanır. Süreçte değerleme raporunun hangi aşamalarda gerektiğini kentsel dönüşüm ekspertiz raporu sayfamızda anlattık.
Maliklerin bu aşamada yalnızca teklif edilen daire alanına odaklanmaması, mevcut dairelerinin konumunu, cephesini ve arsa paylarını da dikkate alması önemlidir. Farklı teklifleri aynı ölçütlerle karşılaştırmak ve kararları yazılı olarak kayıt altına almak, ilerleyen aşamalarda doğabilecek anlaşmazlıkları azaltır.
Riskli Yapı Tespiti ile Değerleme Raporu Arasındaki Fark
İki çalışma sık karıştırılır, ancak farklı sorulara cevap verir. Riskli yapı tespiti yapının güvenliğiyle ilgilidir: Bina afet karşısında yeterli dayanıma sahip mi? Değerleme raporu ise ekonomik bir soruyu yanıtlar: Taşınmazın belirli bir tarihteki piyasa değeri nedir?
- Amaç: Tespit yapısal riski, değerleme piyasa değerini ortaya koyar
- Hazırlayan: Tespit Bakanlıkça lisanslandırılmış kuruluşlarca, değerleme raporu ise SPK lisanslı değerleme uzmanlarınca hazırlanır
- İnceleme: Tespitte taşıyıcı sistem ve malzeme test edilir; değerlemede tapu, imar, fiziki durum ve emsaller incelenir
- Sonuç: Tespit binanın riskli olup olmadığını, değerleme ise taşınmazın değerini gösterir
Kentsel dönüşümde bu iki çalışma birbirini tamamlar: Tespit sürecin başlamasını sağlar, değerleme ise hakların dengeli paylaşımına dayanak oluşturur. Yeni projede dairelerin konum farklarının nasıl değerlendirildiğini şerefiye farkını anlattığımız yazıda ele aldık.
Malikler İçin Pratik Öneriler
- Başvuru yapılacak kuruluşun güncel lisansını kontrol edin
- Binanın projelerini, tapu kayıtlarını ve varsa önceki raporları hazır bulundurun
- Tespit sonucu size bildirildiğinde itiraz hakkınızı ve süresini hemen öğrenin
- Dönüşüm kararlarından önce dairenizin ve arsa payınızın güncel değerini öğrenin
- Sözleşme ve hak kaybı konularında bir avukattan görüş alın
Tapudaki arsa payının dönüşüm sürecindeki önemini kat irtifakı ve kat mülkiyeti yazımızda da ele aldık. Dönüşüm görüşmelerine başlamadan önce tapu kayıtlarınızı, arsa payınızı ve dairenizin güncel değerini bilmek, size sunulan tekliflerin değerlendirilmesini kolaylaştırır.
Kısaca Özetlersek
Riskli yapı tespiti, bir binanın afet karşısında yıkılma ya da ağır hasar görme riski taşıyıp taşımadığını lisanslı kuruluşların teknik incelemesiyle ortaya koyar ve kentsel dönüşümün ilk adımını oluşturur. Tespit yapının güvenliğini, değerleme raporu ise taşınmazın ekonomik değerini gösterir; iki çalışma dönüşüm sürecinde birbirini tamamlar. Dönüşüm kararları öncesinde dairenizin ve arsa payınızın değerini bağımsız bir raporla öğrenmek, haklarınızı doğru değerlendirmenize yardımcı olur.
