Tapu kaydını inceleyen birçok kişi, taşınmazın niteliğiyle ilgili bölümde kat irtifakı ya da kat mülkiyeti ifadesiyle karşılaşır. Kat irtifakı ve kat mülkiyeti birbirine benzeyen ama hukuki anlamı farklı iki durumdur; aradaki fark özellikle yeni ya da yapımı süren bir binadan daire alırken önem kazanır.
Bu yazıda iki kavramın ne anlama geldiğini, kat irtifakından kat mülkiyetine nasıl geçildiğini ve alıcıların nelere dikkat etmesi gerektiğini ele alıyoruz. Hukuki ayrıntılar taşınmazdan taşınmaza değişebileceği için somut işlemlerde bir avukattan görüş almanızı öneririz.
Kat İrtifakı Nedir?
Kat irtifakı, henüz tamamlanmamış ya da yapılacak bir binanın bağımsız bölümleri için, arsa üzerinde arsa payı karşılığında kurulan bir haktır. Kat Mülkiyeti Kanunu'na dayanan bu düzen sayesinde bina bitmeden de her daire ya da dükkân için ayrı tapu kaydı oluşturulabilir. Kat irtifakı kurulurken onaylı mimari proje, yönetim planı ve bağımsız bölümlere düşen arsa payları tapuya bildirilir.
Kat irtifaklı bir tapu, sahibinin tamamlanacak ya da tamamlanmış bir bağımsız bölüm üzerinde hak sahibi olduğunu gösterir. Pek çok konut projesinde satışlar bu aşamada yapılır ve bina tamamlanıp gerekli izinler alındıktan sonra kat mülkiyetine geçilir.
Kat İrtifakı Kurulurken Tapuya Neler Bildirilir?
Kat irtifakı kurulabilmesi için arsa maliklerinin talebi ve onaylı bir mimari projenin bulunması gerekir. Projede her bağımsız bölümün yeri, niteliği ve alanı gösterilir; bağımsız bölümlere düşen arsa payları ise bir liste hâlinde belirlenir. Bina içindeki ortak yaşamı düzenleyen yönetim planı da bu aşamada hazırlanarak tapuya verilir.
Bu belgeler ileride kat mülkiyetine geçildiğinde de temel kayıt olmaya devam eder. Yönetim planı ortak alanların kullanımından giderlerin paylaşımına kadar pek çok konuyu düzenlediği için, bir daireyi satın almadan önce yönetim planını incelemek ileride yaşanabilecek anlaşmazlıkları öngörmenize yardımcı olur.
Kat Mülkiyeti Nedir?
Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapıdaki bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkıdır. Malik hem bağımsız bölümün sahibidir hem de arsa payı oranında arsaya ve ortak alanlara ortaktır. Kat mülkiyetine geçilmiş bir binada yapının tamamlandığı ve yapı kullanma izninin alındığı tapu kayıtlarına yansımış olur.
İki Durum Arasındaki Temel Farklar
- Yapının durumu: Kat irtifakında yapı tamamlanmamış olabilir ya da tamamlanmış olsa bile kat mülkiyetine geçilmemiştir; kat mülkiyetinde yapı tamamlanmış ve kayıtlara işlenmiştir
- Yapı kullanma izni: Kat mülkiyetine geçiş için yapı kullanma izin belgesi gerekir; kat irtifaklı binalarda bu belge bulunmayabilir
- Hakkın niteliği: Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak hakkı, kat mülkiyeti ise bağımsız bölüm üzerinde mülkiyet hakkıdır
Günlük hayatta kat irtifaklı bir dairede oturmak, kat mülkiyetli bir dairede oturmaktan pek farklı görünmeyebilir. Fark çoğunlukla satış, kredi ve resmi başvurular sırasında ortaya çıkar.
Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Nasıl Geçilir?
- Yapının tamamlanması: Bina onaylı projesine uygun olarak bitirilir.
- Yapı kullanma izin belgesi: Belediyeden ya da yetkili idareden yapı kullanma izni alınır.
- Tapuya başvuru: Belge ile birlikte tapu müdürlüğüne başvurularak kat mülkiyetine geçiş talep edilir.
- Tescil: Tapu kayıtları kat mülkiyeti olarak güncellenir.
Geçiş için gerekli belgeler ve başvuru yöntemi zaman içinde değişebileceğinden, işlem öncesinde tapu müdürlüğünden güncel bilgi almak gerekir. Başvurunun kim tarafından yapılabileceği gibi ayrıntılar da binanın durumuna göre farklılık gösterebilir.
Yapımı Süren Projelerden Alım Yaparken
Henüz tamamlanmamış bir projeden bağımsız bölüm alındığında alıcı, kat irtifaklı bir tapu ya da noterde düzenlenmiş bir satış vaadi sözleşmesiyle karşılaşabilir. Bu iki durumun hukuki güvencesi birbirinden farklıdır; kat irtifakının kurulmuş ve bağımsız bölümün alıcı adına tapuya tescil edilmiş olması, alıcının hakkının resmi kayıtlarda görünmesini sağlar.
Bu tür alımlarda projenin yapı ruhsatının bulunup bulunmadığı, müteahhidin taahhütleri ve teslim koşulları sözleşmede açıkça yer almalıdır. Proje tamamlandıktan sonra yapı kullanma izninin alınması ve kat mülkiyetine geçilmesi için gereken adımların kimin sorumluluğunda olduğunun baştan belirlenmesi, ileride doğabilecek anlaşmazlıkları azaltır.
Alıcı Olarak Nelere Dikkat Etmelisiniz?
- Tapudaki kaydın kat irtifakı mı kat mülkiyeti mi olduğunu kontrol edin
- Kat irtifaklı bir binada yapı kullanma izninin alınıp alınmadığını belediyeden öğrenin
- Dairenin onaylı projeye uygun olup olmadığını, sonradan yapılmış eklemeleri araştırın
- Tapudaki arsa payını ve yönetim planını inceleyin
- Kredi kullanacaksanız bankanın tapu türüne ilişkin koşullarını önceden sorun
Tapudaki arsa payı, bağımsız bölümün binadaki diğer bölümlere göre konumunu da yansıtan bir göstergedir; bu konuyu şerefiye farkını anlattığımız yazıda ele aldık.
Değerleme Çalışmasında Tapu Türü Nasıl Ele Alınır?
Değerleme uzmanı, tapu kayıtlarını incelerken taşınmazın kat irtifaklı mı kat mülkiyetli mi olduğunu raporda açıkça belirtir. Kat irtifaklı bir binada yapı kullanma izninin bulunup bulunmadığı, projeye aykırılık olup olmadığı ve bu durumun satılabilirliğe etkisi ayrıca değerlendirilir. Raporun bu bilgileri hangi bölümde verdiğini ekspertiz raporunun bölümleri yazımızda anlattık.
Satın almayı düşündüğünüz daire için hazırlanacak bir konut ekspertiz raporu, tapu türünü ve yasal izinleri piyasa değeriyle birlikte tek bir belgede görmenizi sağlar.
Kısaca Özetlersek
Kat irtifakı ve kat mülkiyeti arasındaki fark, yapının tamamlanıp yapı kullanma izninin alınıp alınmadığı ve bu durumun tapuya işlenip işlenmediğiyle ilgilidir. Kat irtifaklı bir daire alınıp satılabilir; ancak yasal izinlerin durumu alıcı için önemli sonuçlar doğurabilir. Karar vermeden önce belgeleri incelemeniz ve gerektiğinde uzmanlardan destek almanız yararlı olur.
