Şehirden uzakta bir hobi bahçesi, yatırım ya da ileride ev yapma hayaliyle arazi almak isteyenlerin sayısı az değildir. Ancak tarla alırken dikkat edilmesi gereken konular, bir apartman dairesi alırken bakılanlardan oldukça farklıdır. Tapudaki nitelik, hisse durumu, ulaşım, su ve imar beklentisi gibi konular incelenmeden yapılan alımlar sonradan ciddi hayal kırıklıklarına yol açabilir.
Bu yazıda arazi alımında kontrol edilmesi gereken başlıca noktaları bir kontrol listesi mantığıyla ele alıyoruz. Arazi alımları hukuki ve teknik ayrıntılar içerdiğinden, işlem öncesinde tapu müdürlüğü, belediye ve gerektiğinde bir avukattan bilgi almanızı öneririz.
Tapu Kaydını Ayrıntılı İnceleyin
İlk adım, tapu kaydının güncel bir örneğini incelemektir. Parselin ada ve parsel numarası, yüzölçümü, niteliği ve malikleri tapuda yer alır. Satıcının gerçekten malik olup olmadığını ve satış yetkisine sahip olduğunu bu kayıt üzerinden doğrulamak gerekir.
- Nitelik: Tapuda tarla, bahçe, bağ ya da arsa gibi hangi niteliğin yazdığı
- Şerhler ve takyidatlar: İpotek, haciz, irtifak hakkı ya da başka kısıtlamaların bulunup bulunmadığı
- Yüzölçümü: Tapudaki alan ile satıcının belirttiği alanın uyumu
- Malik bilgisi: Taşınmazın tek bir kişiye mi, birden fazla paydaşa mı ait olduğu
Tapudaki niteliğin ne anlama geldiğini ve nasıl değişebileceğini tapuda cins değişikliği yazımızda anlattık.
Hisseli Satışlara Dikkat
Arazi alımlarında sık karşılaşılan risklerden biri, büyük bir arazinin küçük hisseler hâlinde satılmasıdır. Alıcıya arazinin belirli bir bölümü gösterilse de tapuda bu bölümün yeri yazmaz ve alıcı, parselin tamamı üzerinde payı oranında ortak olur. Bu durum ileride kullanım, yapılaşma ve satış konularında önemli kısıtlar doğurabilir.
Hisseli bir arazi alınmadan önce paydaş sayısı, fiili kullanım durumu ve paydaşlar arasındaki olası anlaşmazlıklar araştırılmalıdır. Hisseli mülkiyetin getirdiği kısıtları hisseli tapu yazımızda ayrıntılı olarak ele aldık.
Parselin Yerini ve Sınırlarını Doğrulayın
Satıcının gösterdiği yer ile tapudaki parselin gerçekten aynı olduğundan emin olmak gerekir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün çevrim içi parsel sorgulama hizmeti, parselin harita üzerindeki konumunu görmenize yardımcı olur. Sınırların belirsiz olduğu durumlarda lisanslı bir harita mühendisinden aplikasyon hizmeti almak, parselin arazideki köşe noktalarını doğrulamanın güvenilir bir yoludur.
Yol, Su ve Elektrik Erişimini Kontrol Edin
- Yol erişimi: Parselin kamuya açık bir yola cephesinin bulunup bulunmadığı ya da başka bir parselden geçiş hakkına ihtiyaç duyulup duyulmadığı
- Su kaynağı: Şebeke suyu, kuyu izni ya da sulama olanaklarının durumu
- Elektrik: Yakındaki hatlara uzaklık ve bağlantı olanakları
- Arazi yapısı: Eğim, taşlık alanlar, dere yatağı ya da su baskını riski taşıyan bölümler
Yola cephesi olmayan bir arazide ulaşım için komşu parsellerden geçiş gerekebilir ve bu durum kullanımı zorlaştırabilir. Kuyu açılması ve sulama gibi konular da ilgili idarelerin iznine bağlı olabilir; bu nedenle satıcının beyanıyla yetinmeden resmi kurumlardan bilgi almak gerekir.
İmar Beklentisi ile Mevcut Durumu Ayırın
Arazi alımlarında en çok yanılgıya yol açan konulardan biri, gelecekte imara açılacağı beklentisidir. Satış sırasında sıkça duyulan bu beklentinin bir plan kararına mı, yoksa yalnızca söylentiye mi dayandığını ayırt etmek gerekir. Parselin bugün hangi plan içinde kaldığını ve bu planda nasıl bir kullanım kararı bulunduğunu belediyeden ya da ilgili idareden öğrenmek, beklentinin gerçekçi olup olmadığını gösterir.
Gerçekleşmemiş bir imar beklentisine göre ödenen yüksek bir bedel, beklenti gerçekleşmediğinde uzun süre karşılığını bulamayabilir. Ayrıca tarım arazilerinin bölünmesi ve kullanımına ilişkin mevzuat, küçük parçalara ayırma ya da yapılaşma konusunda sınırlamalar getirebilir.
Araziyi Mutlaka Yerinde Görün
Fotoğraflar ve harita görüntüleri araziyi tanımak için yeterli değildir. Yerinde yapılacak bir ziyarette ulaşım koşulları, komşu parsellerin kullanımı, çevredeki yapılaşma, arazinin eğimi ve toprak yapısı gözlemlenebilir. Mümkünse farklı mevsimlerde ya da yağışlı bir dönemden sonra araziyi görmek, su birikintisi ya da ulaşım sorunları gibi durumları fark etmenizi sağlar.
Yerinde ziyarette komşu parsel sahipleriyle ve çevrede yaşayanlarla konuşmak da bölge hakkında değerli bilgiler verebilir. Özellikle geçiş yolları, su kaynakları ve sınır anlaşmazlıkları gibi konular resmi kayıtlarda her zaman görünmez.
Fiyatın Gerçekçi Olup Olmadığını Değerlendirin
Tarlaların değeri; konum, ulaşım, büyüklük, toprak yapısı, su olanakları ve hukuki durum gibi pek çok unsura bağlıdır. Aynı bölgedeki iki tarla arasında bu unsurlar nedeniyle belirgin fiyat farkları olabilir. Satın alma kararından önce bağımsız bir değerleme raporu, istenen bedelin bölgedeki gerçekleşmiş satışlarla uyumlu olup olmadığını görmenizi sağlar.
Arazi ve tarla değerlemesinde kullanılan yaklaşım hakkında ayrıntılı bilgiyi arsa ve arazi değerlemesi sayfamızda bulabilirsiniz.
İstanbul'un geniş kırsal alanlara sahip ilçelerinden Silivri'deki arazi ve taşınmazlar için Silivri ekspertiz sayfamızı inceleyebilirsiniz.
Tarla Alırken Kontrol Listesi
- Güncel tapu kaydını, niteliği, malikleri ve şerhleri inceleyin.
- Hisseli satış olup olmadığını ve paydaş sayısını öğrenin.
- Parselin yerini çevrim içi parsel sorgulama ve gerekirse aplikasyonla doğrulayın.
- Yol, su ve elektrik erişimini resmi kurumlardan teyit edin.
- İmar durumunu ve imar beklentisinin dayanağını belediyeden öğrenin.
- Araziyi yerinde, mümkünse farklı koşullarda görün.
- Fiyatın gerçekçi olup olmadığını bağımsız bir değerlemeyle kontrol edin.
- Sözleşme ve hukuki konularda bir avukattan görüş alın.
Kısaca Özetlersek
Tarla alırken tapudaki nitelik ve şerhler, hisse durumu, parselin gerçek konumu, yol ve su erişimi ile imar beklentisinin dayanağı dikkatle incelenmelidir. Beklentilere değil belgelere ve yerinde yapılan gözlemlere dayanan bir karar, ileride yaşanabilecek sürprizleri önemli ölçüde azaltır. Satın almayı düşündüğünüz arazinin gerçekçi değerini öğrenmek için bağımsız bir değerleme raporundan yararlanabilirsiniz.
