Arsa ilanlarında ve imar durum belgelerinde karşılaşılan TAKS ve KAKS, bir parsel üzerine ne büyüklükte bina yapılabileceğini gösteren iki temel katsayıdır. Arsanın değerini büyük ölçüde bu katsayıların izin verdiği inşaat alanı belirlediği için, TAKS ve KAKS değerlerini okuyabilmek arsa alırken ya da kentsel dönüşüm teklifini değerlendirirken önemli bir avantaj sağlar.
Bu yazıda iki katsayının tanımını, inşaat alanı hesabının mantığını ve bu hesabın arsa değerine nasıl yansıdığını varsayımsal bir örnekle anlatıyoruz. Örnekteki sayılar yalnızca hesaplama mantığını göstermek içindir; gerçek bir parsel için imar durum belgesi ve plan notları esas alınmalıdır.
TAKS Nedir?
TAKS, taban alanı katsayısının kısaltmasıdır ve bina tabanının kapladığı alanın parsel alanına oranını ifade eder. Başka bir deyişle, parselin ne kadarının bina tabanı olarak kullanılabileceğini gösterir. TAKS değeri küçüldükçe bina parselin daha küçük bir bölümüne oturur ve geriye bahçe, otopark ya da açık alan olarak kullanılacak daha fazla alan kalır.
Örneğin TAKS değeri 0,30 olan bir parselde bina tabanı, parsel alanının onda üçünü aşamaz. Bu sınır, çekme mesafeleriyle birlikte binanın parsel üzerindeki yerleşimini belirler.
KAKS (Emsal) Nedir?
KAKS, kat alanı katsayısının kısaltmasıdır ve günlük dilde çoğu zaman emsal olarak anılır. Parsel üzerinde yapılabilecek toplam inşaat alanının parsel alanına oranını gösterir. KAKS değeri, binanın bütün katlarındaki alanların toplamı için bir üst sınır koyar.
Mevzuat bazı alanların bu hesaba dahil edilmemesine izin verebilir. Sığınak, otopark ya da teknik hacimler gibi bölümlerin emsal hesabına dahil olup olmadığı, yürürlükteki yönetmeliğe ve plan notlarına göre belirlenir. Bu nedenle satılabilir alan ile emsale esas alan birebir aynı olmayabilir.
Hesaplama Nasıl Yapılır? Varsayımsal Bir Örnek
Konut alanında kalan ve net alanı 500 metrekare olan bir parsel düşünelim. İmar durum belgesinde TAKS 0,30 ve KAKS 1,50 olarak belirtilmiş olsun.
- Taban alanı: 500 × 0,30 = 150 metrekare bina tabanı yapılabilir
- Toplam inşaat alanı: 500 × 1,50 = 750 metrekare emsale esas alan yapılabilir
- Kat yaklaşımı: 750 ÷ 150 = 5; taban alanının tamamı kullanılırsa emsale esas alan yaklaşık beş kata dağılabilir
Ancak bu hesap tek başına yeterli değildir. İmar durum belgesinde kat adedi ya da bina yüksekliği daha düşük belirlenmişse, katsayının izin verdiği alanın tamamı kullanılamayabilir. Çekme mesafeleri de parselin şekline bağlı olarak taban alanını sınırlayabilir. Belgedeki bu diğer bilgilerin nasıl okunacağını imar durum belgesi yazımızda anlattık.
Katsayılar Arsa Değerini Nasıl Etkiler?
Bir arsanın değeri büyük ölçüde üzerine yapılabilecek satılabilir alanla ilişkilidir. Aynı bölgede, aynı büyüklükteki iki parselden emsali daha yüksek olan, genellikle daha fazla konut ya da iş yeri alanı üretilmesine imkân verdiği için daha değerlidir. Bu nedenle değerleme uzmanları arsaları karşılaştırırken yalnızca parsel metrekaresine değil, emsale esas inşaat alanına da bakar.
Bununla birlikte yüksek emsal her zaman aynı ölçüde yüksek değer anlamına gelmez. Bölgedeki talep, yapım maliyetleri, otopark zorunluluğu ve parselin şekli, izin verilen alanın ne ölçüde değere dönüşeceğini belirler. Talebin sınırlı olduğu bir bölgede fazladan inşaat alanı beklenen değeri yaratmayabilir.
Kentsel Dönüşüm ve Kat Karşılığı Anlaşmalarda Önemi
Kat karşılığı sözleşmelerde müteahhidin teklifi, parselde yapılabilecek toplam inşaat alanına göre şekillenir. Maliklerin kendilerine teklif edilen daire alanını değerlendirebilmesi için parselin TAKS ve KAKS değerlerini, kat adedini ve varsa dönüşüme özgü plan kararlarını bilmesi gerekir. Bu süreçte değerleme çalışmasının rolünü kentsel dönüşüm ekspertiz raporu sayfamızda bulabilirsiniz.
Teklifleri karşılaştırırken yalnızca maliklere verilecek toplam alana değil, bu alanın hangi katlarda ve cephelerde verileceğine de bakmak gerekir. Aynı toplam alan, dairelerin konumuna göre farklı değer ifade edebilir.
Emsal Harici Alanlar ve Satılabilir Alan Farkı
Arsa değerlendirmesinde sık karıştırılan bir konu, emsale esas alan ile satılabilir alan arasındaki farktır. Emsal hesabına dahil edilmeyen bazı bölümler yine de binanın kullanılabilir alanını artırabilir; buna karşın merdivenler, ortak alanlar ve teknik hacimler satışa sunulan daire alanlarına her zaman dahil olmaz. Bu nedenle bir parselde yapılabilecek toplam emsal alanı ile satılabilecek daire alanlarının toplamı farklı çıkabilir.
Değerleme uzmanı bir arsayı değerlendirirken bu farkı dikkate alarak, izin verilen inşaat alanından ne kadar satılabilir alan elde edilebileceğini tahmin eder. Bu tahmin, bölgedeki benzer projelerin plan tipleri ve yürürlükteki yönetmelik hükümleriyle birlikte yapılır. Tapudaki brüt ve net alan kavramlarının farkı da bu değerlendirmenin bir parçasıdır.
Sık Yapılan Hatalar
- Katsayıları tapudaki parsel alanına uygulayıp imar uygulaması sonrasında kalacak net alanı göz ardı etmek
- Kat adedi ve yükseklik sınırını hesaba katmadan yalnızca emsale bakmak
- Emsal harici alanları satılabilir alanla karıştırmak
- Plan notlarındaki özel koşulları okumamak
- Aynı emsale sahip iki parselin bölge ve talep farklarını yok saymak
Arsa değerlemesinde bu katsayıların nasıl kullanıldığına ilişkin ayrıntıları arsa ve arazi değerlemesi sayfamızda bulabilirsiniz.
Kısaca Özetlersek
TAKS parselin ne kadarına bina tabanı yapılabileceğini, KAKS ise toplam ne kadar inşaat alanı yapılabileceğini gösterir. TAKS ve KAKS değerleri kat adedi, çekme mesafeleri ve plan notlarıyla birlikte okunduğunda bir arsanın gerçek yapılaşma potansiyeli ortaya çıkar. Bu potansiyelin değere dönüşüp dönüşmediği ise bölgedeki talebe ve maliyetlere bağlıdır; arsa alım ya da dönüşüm kararlarında bağımsız bir değerleme raporu bu değerlendirmeyi sağlıklı yapmanıza yardımcı olur.
